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ARCHIVÉ - Politique du Conseil du Trésor sur les recettes tirées des biens immobiliers

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Politique du Conseil du Trsor sur les recettes tires des biens immobiliers





Table des matires

1. Date d'entre en vigueur

2. Objectif de la politique

3. nonc de la politique

4. Application

5. Exigences de la politique

6. Surveillance

7. Rfrences

8. Demandes de renseignements

Appendice - Questions touchant l'tablissement de la valeur marchande des transactions immobilires




1. Date d'entre en vigueur

Le prsent document contient la politique, dans sa version rvise, en date du 1erjuillet 2001. Elle remplace la version date du 15 novembre 1993.

2. Objectif de la politique

Tirer des recettes ou d'autres gains financiers de la vente de biens immobiliers ou de leur alination, conformment aux usages en vigueur sur le march.

Remarque: Pour l'interprtation de la prsente politique au Qubec, les biens immobiliers dsignent les immeubles au sens du droit civil de la province de Qubec et, par assimilation, tout droit du locataire relativement l'immeuble.

3. nonc de la politique

Selon la politique du gouvernement:

  • les ministres ayant la garde de biens immobiliers doivent chercher tirer des recettes des biens immobiliers qu'ils administrent;
  • les recettes tires de la vente, de la cession ou de la cession bail ou permis de biens immobiliers fdraux doivent reflter la valeur marchande.

4. Application

La politique s'applique aux ministres au sens o l'entend l'article2 de la Loi sur la gestion des finances publiques, moins que certaines lois ou certains rglements aient prsance.

5. Exigences de la politique

Les ministres ayant la garde de biens immobiliers doivent chercher produire des recettes par une utilisation plus vaste des biens immobiliers qu'ils administrent aux fins de leurs programmes. Ce faisant, ils ne doivent pas nuire aux exigences de leurs programmes et doivent faire en sorte que l'utilisation plus vaste de leurs biens immobiliers soit compatible avec les mcanismes de contrle de l'utilisation des terres qui s'appliquent.

Toute alination de biens immobiliers fdraux doit tre effectue la valeur marchande. Ce principe s'applique:

  • la vente, la cession bail et la cession permis des biens immobiliers;
  • tout transfert de la gestion de biens immobiliers entre deux ministres qui n'est pas un transfert de la garde de biens immobiliers, tel qu'on l'entend au Lexique;
  • au transfert de tout intrt dans des biens immobiliers entre le gouvernement fdral et ses socits d'tat;
  • au transfert de la gestion et de la matrise de tout intrt dans des biens immobiliers du gouvernement fdral.

Les ministres doivent tenir compte des conditions imposes l'acheteur d'un difice valeur patrimoniale dsign lors de la dtermination de la valeur marchande.

Les ministres doivent laborer et envisager une gamme d'options, allant de la protection intgrale l'limination de la protection, lors de la cession d'difices valeur patrimoniale reconnus. Ils doivent aussi dterminer la valeur marchande en fonction de l'option choisie.

Remarque:

La dtermination de la valeur marchande de divers intrts dans des biens immobiliers est aborde l'appendice de la politique.

5.1 Vente ou transfert de biens immobiliers

Les recettes tires de la vente ou de la cession de biens immobiliers doivent tre verses au Trsor. Le Conseil du Trsor a autoris le partage de la totalit du produit net dcoulant de la vente ou du transfert avec les ministres ayant la garde des biens immobiliers, la condition que:

  • les ministres disposent d'un cadre d'investissement stratgique (c'est--dire d'un Plan d'investissement long terme) approuv par le Conseil du Trsor;
  • les recettes soient rinvesties dans des biens immobiliers, en conformit avec le Plan d'investissement long terme;
  • les ministres respectent les exigences de rapport au Rpertoire des biens immobiliers fdraux (RBIF).

5.2 Octroi de bail, de permis et de servitude

Un bail doit:

  • tre d'une dure prcise, habituellement la plus courte possible compte tenu des objectifs du programme. Les ministres devraient envisager comme dure maximale d'un bail la priode juge normale, d'aprs les principes comptables gnralement reconnus, pour amortir ces fonds investis, ou la dure normalement autorise par les banques charte au Canada pour amortir ces emprunts et ces hypothques contracts par un locataire pour amliorer les biens immobiliers;
  • prvoir l'examen ou le rajustement intervalles rguliers du loyer vers, et ce, au moins tous les cinq ans, sauf lorsque le ministre juge un tel rajustement non fond, compte tenu des clauses du bail;
  • renfermer une clause portant sur l'entretien des biens immobiliers et la responsabilit leur gard ainsi que sur la dvolution l'tat des amliorations effectues par le locataire pendant la dure du bail. S'il y a lieu, le bail peut renfermer aussi une disposition obligeant le locataire selon le choix exprim par la Couronne remettre les biens immobiliers, l'expiration du bail, dans l'tat o ils taient l'origine.

Remarque:

Le bail doit galement renfermer d'autres clauses qui tiennent compte de plusieurs politiques gouvernementales lies aux biens immobiliers telles que la gestion des risques, l'accessibilit, l'environnement, la scurit et la sant au travail.

Permis

  • Bien qu'il ne s'y limite pas, l'octroi de permis est la mthode privilgie pour autoriser l'utilisation court terme d'installations telles que des salles de confrences ou des gymnases et pour rpondre d'autres demandes concernant l'utilisation de biens immobiliers fdraux dans l'intrt communautaire;
  • bien que le gouvernement soit libre d'tablir la dure d'un permis, il doit quand mme fixer une dure maximale en se fondant sur la priode la plus courte pendant laquelle le permis sera utilis aux fins auxquelles il est destin et sur la contrepartie qui a t cde pour son obtention.

Une servitude doit tre octroye:

  • en tenant compte de son effet sur la valeur et l'utilisation, tant actuelles que futures, de tous les biens immobiliers rsiduels ou de tous les biens immobiliers fdraux adjacents utiliss pour la prestation de programmes;
  • une fin particulire, prcise ainsi que les restrictions connexes dans les documents autorisant l'octroi;
  • soit pour une dure dfinie, soit pour la priode relle d'utilisation des biens immobiliers, selon la plus courte de ces deux priodes;
  • la condition que l'usager s'engage remettre les biens immobiliers dans l'tat o ils taient l'origine.

6. Surveillance

Le Secrtariat du Conseil du Trsor du Canada (le Secrtariat) tablira le degr d'efficacit de cette politique, son application dans les ministres, et dcidera si elle doit tre rvise. Le Secrtariat communiquera cette fin avec les personnes-ressources des ministres, consultera le Comit consultatif du Conseil du Trsor sur les biens immobiliers et examinera les vrifications et examens raliss par les ministres ou par le vrificateur gnral du Canada. Le Guide de surveillance du Conseil du Trsor sur la gestion des biens immobilierscontient des renseignements pouvant aider les ministres contrler et valuer la faon dont ils mettent en oeuvre la politique.

7. Rfrences

Les exigences de la prsente politique doivent tre lues de concert avec la Politique sur le recouvrement des cots et la tarification du Conseil du Trsor.

7.1 Autorisation

Cette politique est mise aux termes de la Loi sur la gestion des finances publiques, paragraphes7(1), 9(1.1) et 9(2), et de la Loi sur les immeubles fdraux et les biens rels fdraux, paragraphe 16(4).

7.2 Publications du Conseil du Trsor

Guide de surveillance du Conseil du Trsor sur la gestion des biens immobiliers

Lexique du Conseil du Trsor sur les biens immobiliers

8. Demandes de renseignements

Veuillez adresser toute question concernant la prsente politique :

Direction de la politique des biens immobiliers et du matriel
Secrtariat du Conseil du Trsor du Canada
140, rue O'Connor
Ottawa ON
K1A 0G5
Tlphone: (613) 941-7173
Tlcopieur: (613) 957-2405

Courriel: dpbim@tbs-sct.gc.ca


Appendice - Questions touchant l'tablissement de la valeur marchande des transactions immobilires

Le calcul de la valeur marchande d'une transaction immobilire est une dcision qui incombe aux ministres touchs. Toutefois, les ministres exposent frquemment au Secrtariat du Conseil du Trsor du Canada des problmes communs qui s'y rapportent, soit sous forme de questions, soit dans des prsentations. Nous faisons ressortir ici plusieurs de ces questions et illustrons les approches adoptes par le pass leur endroit.

Remarque:

Les faits permettant d'tablir la valeur marchande doivent tre clairement consigns au dossier de projet pour vrification ultrieure.

1. valuation ou estimation

La politique du Conseil du Trsor sur les transferts transparents et quitables de biens immobiliers, exige que les ministres aient recours des valuations ou estimations rcentes pour faciliter l'tablissement de la valeur marchande. Essentiellement, on doit tablir des valuations en cas de vente, d'change ou de cession de plus de 250000$ ou pour les ventes la Socit immobilire du Canada CLC Limite, et prparer des estimations dans tous les cas de cession d'administration, bail et permis et pour les ventes, changes ou cessions de 250000$ ou moins.

Les ministres se sont demands si le gestionnaire immobilier avait besoin d'aller au-del de l'valuation et de l'estimation pour tablir la valeur marchande. En rgle gnrale, on pourrait rpondre par l'affirmative. Il existe de nombreux indicateurs de la valeur marchande et le gestionnaire doit calculer celle-ci l'aide de tous les indicateurs dont il dispose.

Ainsi, s'il y a vente la suite d'une mise l'enchre ou d'une offre publique ou qu'un bien immobilier est offert sur le march libre pour une priode raisonnable et qu'il a suscit suffisamment d'intrt, sa valeur marchande sera souvent calcule plus prcisment partir des offres reues. Les valuations ou estimations sont utiles dans ce processus, mais la valeur marchande est souvent tablie de faon plus prcise par les rponses aux efforts de commercialisation.

S'il s'agit d'une vente ou d'une cession qui pourrait tre conclue avant les efforts de commercialisation, par exemple les ventes prioritaires aux provinces ou aux municipalits en vertu de la politique du Conseil du Trsor sur les recettes tires des biens immobiliers, il est d'autant plus important que le gestionnaire dispose d'une valuation ou d'une estimation pour tablir la valeur marchande. Les gestionnaires doivent tenir compte non seulement de l'valuation ministrielle, mais aussi de toute valuation ou autre preuve fournie par la province ou la municipalit. De la mme faon, si la valeur marchande est ngocie, les gestionnaires doivent tenir compte de l'valuation ministrielle et de tous lments fournis par l'acheteur dans le mcanisme de ngociation.

Les cas d'alination partielle d'intrts, par exemple l'octroi ou la libration d'une servitude, convention restrictive ou emprise, dpendent fortement, de par leur nature, des valuations, non seulement de l'intrt proprement dit, mais de la valeur, avant et aprs, des autres intrts immobiliers touchs.

Si les lments runis par le gestionnaire lui permettent d'arriver une valeur marchande assez diffrente de celle tablie par valuation, celui-ci devrait analyser l'valuation avec l'valuateur et claircir les raisons des diffrences entre les deux.

2. Location bail de biens immobiliers fdraux

En vertu de la politique du Conseil du Trsor sur les transferts transparents et quitables de biens immobiliers, tout projet d'alination d'un bien immobilier fdral par location bail doit s'appuyer sur une valuation de la valeur marchande locative du bien immobilier. Habituellement, la valeur marchande locative se calculerait l'aide de l'une ou l'autre des mthodes suivantes:

  • analyse des loyers commerciaux pour trouver un bien immobilier comparable (c'est, par dfinition, une valuation );
  • loyers les plus levs offerts la suite d'une annonce;
  • loyer prvu dans la proposition la mieux cote, par rapport aux critres de slection prtablis;
  • loyer fixe plus le pourcentage normal des recettes de vente brutes pour l'industrie, selon les donnes tablies par sondage;
  • valuation de la valeur commerciale du bail;
  • toute autre pratique habituelle du march pour des baux comparables (voir les exemples qui suivent).

Le loyer du march peut dpendre des conditions figurant au bail, des restrictions relatives l'utilisation du bien immobilier et des effets de l'occupation sur le reste du bien immobilier. Ainsi, les gestionnaires doivent souvent laborer un modle et tayer les hypothses retenues et les conclusions tires. Nous traitons ici de quelques situations spcifiques de bail.

Dtail ou commercial: L'incidence globale d'un locataire sur le reste du bien immobilier peut faire en sorte que le loyer commercial puisse varier entre, par exemple, les locataires-cls, les locataires ordinaires et les locataires qu'on souhaite trouver pour offrir un service de vente au dtail ou mixte qui serait l'avantage gnral de l'ensemble. Ainsi, il est possible de parvenir des loyers commerciaux assez distincts pour des locataires diffrents qui occupent des locaux au mme endroit, selon l'apport de chaque locataire l'ensemble.

Situations monopolistiques: Le recouvrement des cots ou la formule prescrite par la loi sont souvent la base des loyers fixs dans les situations de monopole gouvernemental. En fait, ces loyers calculs deviennent le loyer du march en raison mme de leur application et de leur acceptation par les locataires. Toutefois, les ministres doivent priodiquement analyser les effets de l'application de ces formules par rapport aux donnes du march, afin d'viter que ne se creuse un cart important.

Amliorations acquises: Les amliorations apportes par les locataires peuvent exercer un effet favorable, neutre ou dfavorable sur la valeur marchande ou le loyer du march:

  • Les amliorations qui servent l'utilisation du bien immobilier augmenteront la valeur de vente ou locative de celui-ci.
  • Les amliorations qui sont enleves la fin du bail avec obligation de remettre les lieux en leur tat initial n'auront aucun effet sur la valeur de vente ou de location.
  • Les amliorations qui s'cartent de l'utilisation optimale du bien immobilier en diminueront la valeur de vente ou locative.

En droit, les amliorations locatives appartiennent gnralement au locateur, sauf s'il en convient autrement avec le locataire. Par consquent, lorsqu'il loue bail des biens fdraux, le ministre gardien doit veiller ce que toute amlioration apporte par le locataire ait au plus un effet neutre sur la valeur marchande future des biens, pour la vente ou la location. De plus, les ministres doivent veiller ce que toute amlioration qui lui choira la fin du bail ne constitue pas un passif que le ministre ne souhaite pas assumer ou pour lequel il n'a pas reu de fonds.

La politique du Conseil du Trsor sur les recettes tires des biens immobiliers, dont la premire dition a paru en 1991, exige l'insertion de certaines clauses de dvolution dans les baux portant sur des biens fonds fdraux, afin de prciser les droits et obligations de l'tat et du locataire, en ce qui a trait aux amliorations apportes par ce dernier. Toutefois, il existe quand mme un certain nombre de baux antrieurs dans lesquels les intentions de l'tat et du locataire en matire de dvolution ne sont pas claires. Chacun de ces baux doit tre examin sparment, de prfrence avec l'aide d'un conseiller juridique.

Nous illustrons dans les scnarios qui suivent diverses approches possibles pour rgler les questions de dvolution:

Un bail primitif contenait une disposition selon laquelle les amliorations demeurent proprit du locataire et peuvent tre enleves par celui-ci la fin du bail. Prs de la fin de la priode du bail, l'tat fait une publicit pour relouer les terrains (en partant du principe que les amliorations auront t enleves) et choisit l'offre de l'ancien locataire. En pareil cas, on pourrait, au nouveau bail, prvoir encore une fois l'enlvement des amliorations et prciser que l'tat n'a aucune responsabilit cet gard. La valeur marchande locative reposerait sur la valeur locative du terrain uniquement, sans gard la valeur locative des amliorations.

Certaines amliorations apportes par le locataire sont devenues proprit de l'tat la fin du bail, bien que le ministre n'ait aucune exigence de programme relative aux amliorations, non plus que la capacit financire d'assumer les responsabilits normales du locateur cet gard. En pareil cas, le ministre gardien doit tudier soigneusement la question pour chercher savoir si les amliorations entranent une augmentation ou une diminution de la valeur marchande locative ou de vente du bien immobilier. Dans le nouveau bail, il pourrait exiger que le locataire assume la responsabilit complte des amliorations et de leur enlvement l'expiration du bail, la discrtion de l'tat. La valeur marchande locative serait donc fonde sur la valeur locative du bien et des amliorations. (Dans tous les cas, les conditions du bail affecteraient aussi la dtermination de la valeur du cot de la location.)

En bref, il est essentiel que le bail soit clair pour prvenir les problmes de dvolution possibles la fin du bail. Les questions de proprit, de construction, d'entretien et d'enlvement des amliorations apportes par le locataire doivent tre totalement rgles, lorsqu'on ngocie des baux portant sur des biens fdraux. La faon dont ces questions seront rgles dterminera l'effet de toute amlioration sur la valeur marchande du bien immobilier dans une location ou une vente subsquente.

3. Octroi d'options d'achat de biens immobiliers fdraux

Les ministres doivent tablir la valeur marchande du bien immobilier avant l'octroi de toute option exclusive d'achat de ce bien. La contrepartie pay au gouvernement pour l'octroi d'une option exclusive d'achat doit tre au moins quivalente aux cots occasionns au gouvernement pour conclure l'entente et conserver le bien immobilier pendant la priode vise l'option.

4. Octroi de permis

Les ministres doivent galement tablir la valeur marchande avant d'octroyer des permis. La dure prvue d'utilisation du bien immobilier rgira dans une large mesure le choix de la mthode retenue pour calculer la valeur marchande. Toutefois, jamais les frais imposs l'utilisateur ne doivent tre infrieurs au cot total assum par le ministre gardien en ce qui concerne le permis.

5. Alination de biens immobiliers fdraux contamins

La politique du Conseil du Trsor sur l'environnement relatif aux biens immobiers, attribue au ministre gardien la responsabilit de tous les travaux ncessaires de remise en tat des terrains contamins. Le ministre peut demander l'acheteur d'assumer les travaux de dcontamination. Toutefois, si l'acheteur manque ses obligations de remise en tat dans un dlai raisonnable, le ministre doit tre prt le faire lui-mme.

Si la remise en tat d'un bien contamin est juge ncessaire, on doit calculer la valeur marchande en partant de l'hypothse que les travaux de remise en tat ont t termins. Si l'acheteur a convenu d'assumer les travaux de remise en tat, la contrepartie totale verse par l'acheteur correspondra au montant d'argent vers, plus le cot estimatif de la remise en tat. Ce total devrait tre gal la valeur marchande du bien immobilier.